物业费里有多少花在了地库？一笔很多业主没算过的账

郑州一个中型小区，物业费一块八一平，一百平的房子，每月一百八。这一百八里有多少花在了地库？

没人公开说过这个数字。但可以算。

地库保洁是物业人力成本里最大的单项之一。一个两万五千平的地库，按行业标准至少配四到六个保洁员。郑州保洁员工资三千五到四千，取中间值三千八，四个人就是一万五，六个人就是两万二。加上社保和公摊，实际支出比这个数高百分之二十到三十。也就是说，光地库保洁的人力成本，每月大概在一万八到两万八之间。

一个两千户的中型小区，每月物业费总收入大概三十多万。地库保洁占掉将近十分之一。

这还没算工具。扫帚、拖把、水桶、清洁剂，损耗不大，一年几千块。但如果上了设备，洗地机一台小几千到一万多，扫拖一体机贵一些，驾驶式的要好几万。加上电费、耗材、维修，一年又是几万块。

所以很多物业经理的心态是：能不买就不买，人便宜。

但”人便宜”这个账经不起细算。

四个保洁员干地库，每人每天八小时，有效清洁时间不到四小时——换水、拧拖把、休息、来回走动，真正在干活的时间就这么多。两万五千平的地库，四个人干一天，地面能到七成干净就不错了。剩下三成灰，就是业主投诉的来源。

投诉多了，物业费收缴率就掉。郑州的数据，地库投诉多的小区，物业费收缴率普遍在百分之七十五到八十之间。地库干净的小区，能到百分之八十五以上。差十个点，一个两千户的小区，一年就是几十万的差距。

换个算法。扫拖一体机一台，配两个保洁员，两万五千平的地库，两个半小时干完。机器一年的综合成本（折旧加电费加耗材）大概两万到三万，两个人的工资一年不到十万。总成本十二万左右。

原来四到六个人，一年人力成本二十万到三十三万。省下来的钱，够把园区绿化翻新一遍，或者把门禁系统升级了。

更关键的是收缴率。地库干净了，投诉少了，业主愿意交费了。碧湖苑的案例摆在那儿——地库投诉从每月十二条降到一条，收缴率从百分之八十一涨到百分之八十九。这八个点，比省下来的人工费值钱多了。

很多物业经理不是不想换设备，是怕买回来吃灰。之前确实有过这种情况——买了洗地机，只能洗不能扫，还是得配人先扫一遍；买了洗拖一体机，只能洗拖不能扫地，大颗粒垃圾还是得人捡。花了钱没省人，设备就在仓库里放着了。

所以选设备这件事，核心不是买贵的，是买对的。地库的主要垃圾是灰和沙土，不是油渍和脚印。先解决”扫”的问题，再解决”拖”的问题，顺序不能反。能同时干这两件事的，目前就是扫拖一体机。

物业费是业主交的，花在哪儿了，业主有权知道。地库干不干净，不是保洁员的事，是物业算账的事。账算对了，地库自然就干净了。